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Drei-Objekt-Grenze gilt nicht bei erzwungenem Verkauf

Erfolgt der Verkauf auf Druck der finanzierenden Bank, führt auch die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze nicht automatisch zu einem gewerblichen Grundstückshandel.

Mit schöner Regelmäßigkeit bohrt die Rechtsprechung neue Löcher in den von ihr selbst aufgestellten Grundsatz von der Drei-Objekt-Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel - meist zuungunsten des Steuerzahlers. Doch das Finanzgericht Köln hat jetzt entschieden, dass Sie keinen gewerblichen Immobilienhandel betreiben, wenn Sie auf Druck Ihrer kreditgebenden Bank innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Wohnungen verkaufen. Die Zahl der Objekte und der zeitliche Abstand der maßgebenden Tätigkeiten haben jedoch nur indizielle Bedeutung. Sie sind zu vernachlässigen, wenn sich aus anderen Umständen zweifelsfrei eine von Anfang an bestehende oder fehlende Veräußerungsabsicht ergibt.

Das Gericht war mit einem Fall konfrontiert, bei dem der Verkauf von mehr als drei Wohnungen nicht aus freien Stücken, sondern auf den vehementen Druck der finanzierenden Bank erfolgte, um einer Zwangsversteigerung des gesamten Objektes zu entgehen. Aus den gesamten Umständen ergab sich, dass eine Veräußerungsabsicht zunächst völlig fehlte. Es existierten beispielsweise langjährige Mietverhältnisse. Auch die Abfolge der Veräußerungen, nämlich nach und nach und immer nur dann, wenn die Finanzierungssituation dies jeweils erforderte, sprechen in der Gesamtschau für eine fehlende Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Errichtung.