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Miet- und Darlehensvertrag unter Angehörigen

Eine interessante Konstellation über den Kauf von und die Vermietung eines Hauses an einen Angehörigen hat den Segen der Finanzgerichte erhalten.

Gemäß einer Entscheidung des Finanzgerichts Baden-Württemberg liegt kein Gestaltungsmissbrauch vor, wenn Sie ein Haus von einem Angehörigen erwerben, über die Kaufpreiszahlung einen Darlehensvertrag mit diesem Angehörigen schließen und danach eine Wohnung in dem von Ihnen erworbenen Haus an den ehemaligen Eigentümer vermieten. Sowohl der Darlehensvertrag als auch der Mietvertrag halten dem Fremdvergleich stand.

Das Finanzgericht hat festgestellt, dass diese Konstellation keinen ungewöhnlichen Weg darstellt, um Vermietungseinkünfte zu erzielen. Sie haben ein Haus erworben und die hierfür notwendigen Geldmittel im Ergebnis fremdfinanziert. Der Verkäufer fungierte mit der Umwandlung des Kaufpreises in eine Darlehensforderung wie eine Bank. Bei einer Finanzierung durch eine Bank würde sich am wirtschaftlichen Ergebnis nichts Wesentliches ändern.

Ein Darlehensvertrag zwischen Angehörigen ist steuerlich anzuerkennen, wenn der Darlehensvertrag einem Fremdvergleich standhält. Bei einem verzinslichen Darlehen ist die Fremdüblichkeit insbesondere anhand der Vereinbarung über die Laufzeit und Rückzahlbarkeit, der regelmäßigen Entrichtung der geschuldeten Zinsen sowie der Darlehensbesicherung zu überprüfen. Gemäß dem Finanzgericht spricht es nicht gegen die steuerliche Anerkennung, wenn

• der 66-jährige Darlehensgeber den Darlehensvertrag 10 Jahre lang nicht kündigen kann,

• erst anschließend eine auf maximal 2.500 Euro jährlich begrenzte Tilgung einsetzt und

• daher zu Lebzeiten des Angehörigen mit einer vollständigen Tilgung des Kaufpreisdarlehens nicht mehr zu rechnen ist.

Mietverträge unter nahen Angehörigen sind in der Regel der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn die Gestaltung oder die tatsächliche Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Dies ist auch dann der Fall, wenn

• der Mietvertrag ohne Kündigungsrecht des Vermieters auf Lebenszeit des Angehörigen geschlossen wird,

• der Angehörige jederzeit die Bestellung eines Wohnungsrechts verlangen kann,

• eine Änderung des vereinbarten Mietzinses frühestens nach 10 Jahren möglich ist und

• die vertragliche Vereinbarung zu den Nebenkosten der Wohnung tatsächlich nicht durchgeführt wird.